รับจดทะเบียนโอนสิทธิการเช่า (Leasehold Assignment Agreement)
บริการร่างสัญญาและจดทะเบียนโอนสิทธิการเช่า กรมที่ดิน เปลี่ยนตัวผู้เช่าอย่างถูกต้อง ลดความเสี่ยงทางกฎหมาย
การโอนสิทธิการเช่า (Leasehold Assignment) คืออะไร?
คำตอบโดยสรุป: การโอนสิทธิการเช่า (Lease Assignment) คือการที่ผู้เช่าเดิม (Assignor) โอนสิทธิและหน้าที่ทั้งหมดตามสัญญาเช่าที่มีอยู่ให้แก่ผู้เช่ารายใหม่ (Assignee) โดยมีเงื่อนไขสำคัญคือ:
- ต้องได้รับความยินยอม: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544 ระบุว่า ผู้เช่าจะโอนสิทธิการเช่าให้บุคคลภายนอกไม่ได้ เว้นแต่จะตกลงกันไว้ในสัญญา หรือได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า.
- เปลี่ยนคู่สัญญา: ผู้เช่าใหม่จะเข้ามาสวมสิทธิแทนที่ผู้เช่าเดิมโดยตรง มีความผูกพันโดยตรงกับเจ้าของที่ดิน (ต่างจากการเช่าช่วง).
- ต้องจดทะเบียน: หากสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาเกิน 3 ปี การโอนสิทธิการเช่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน จึงจะมีผลบังคับใช้ได้สมบูรณ์.
ความน่าเชื่อถือระดับประเทศ (Authority & Trust)
ทะเบียนนิติบุคคลเลขที่: 0435567000061
มาตรฐาน NYC Plus (Managed by NYC Language School)
เราคือผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์และสัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold) มีประสบการณ์ในการจดทะเบียนโอนสิทธิการเช่ามาแล้วมากมาย ทั้งอาคารพาณิชย์ โรงงาน และที่ดินเพื่อการเกษตร เราดูแลทุกขั้นตอนตั้งแต่การเจรจากับเจ้าของที่ดิน การร่างสัญญา จนถึงการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
ทีมทนายความและผู้เชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Lawyers)
เชี่ยวชาญกฎหมายที่ดินและสัญญาเช่า (Lease Agreement) ให้คำปรึกษาเรื่องการโอนสิทธิการเช่าและการเช่าช่วง เพื่อให้ลูกค้าเข้าใจความแตกต่างและเลือกวิธีการที่เหมาะสมและประหยัดภาษีที่สุด
มีทักษะในการเจรจากับผู้ให้เช่า (Landlord) เพื่อขอความยินยอมในการโอนสิทธิ และต่อรองค่าธรรมเนียมการเปลี่ยนสัญญา (Transfer Fee) ให้เป็นธรรมแก่ทุกฝ่าย
ให้คำแนะนำเรื่องภาระภาษีที่เกี่ยวข้องกับการโอนสิทธิการเช่า เช่น ภาษีเงินได้ อากรแสตมป์ และภาษีธุรกิจเฉพาะ เพื่อให้การทำธุรกรรมถูกต้องและไม่ถูกเรียกเก็บย้อนหลัง
ดูแลการโอนสิทธิการเช่าในเชิงพาณิชย์ เช่น การเซ้งร้านค้าในห้างสรรพสินค้า หรือการโอนสิทธิเช่าที่ราชพัสดุ ซึ่งมีระเบียบและขั้นตอนซับซ้อนกว่าที่ดินทั่วไป
เชี่ยวชาญการโอนสิทธิการเช่าระยะยาว 30 ปี ให้กับชาวต่างชาติ (Leasehold for Foreigners) ดูแลให้สัญญาถูกต้องตามกฎหมายและเป็นที่ยอมรับของกรมที่ดิน
ทำหน้าที่เป็นล่ามและพยานในการจดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าที่สำนักงานที่ดิน ช่วยตรวจสอบเอกสารและสื่อสารกับเจ้าหน้าที่ให้การจดทะเบียนราบรื่น
คลังความรู้การโอนสิทธิการเช่า (Leasehold Assignment Hub)
บทความเชิงลึกเพื่อความเข้าใจที่ถูกต้องในการเปลี่ยนมือสัญญาเช่า
โอนสิทธิ (Assignment): ผู้เช่าเดิมหลุดพ้นความรับผิด ผู้เช่าใหม่รับช่วงสิทธิและหน้าที่ต่อโดยตรง ดีสำหรับผู้เช่าเดิมที่ต้องการเลิกสัญญาถาวร.
เช่าช่วง (Sub-lease): ผู้เช่าเดิมยังคงรับผิดชอบต่อเจ้าของที่ดิน และเก็บค่าเช่าจากผู้เช่าช่วง ดีสำหรับผู้ที่ต้องการเก็งกำไรค่าเช่า.
1. เตรียมสัญญาเช่าฉบับเดิม (ท.ด.1) และหนังสือยินยอมจากผู้ให้เช่า 2. ทำสัญญาโอนสิทธิการเช่า 3. ยื่นคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ประเภท "โอนสิทธิการเช่า" 4. ชำระค่าธรรมเนียมและภาษี.
ต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอน 1% ของมูลค่าสิทธิการเช่าที่เหลืออยู่ หรือราคาประเมิน (แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า) นอกจากนี้ยังอาจต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและอากรแสตมป์ 0.5%.
หากในสัญญาเช่าเดิมไม่ได้ระบุให้โอนสิทธิได้ การโอนสิทธิโดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ให้เช่า ถือเป็นการผิดสัญญา ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันที.
ชาวต่างชาติที่ถือสัญญาเช่า 30 ปี สามารถโอนสิทธิให้ผู้อื่นได้ (ทั้งคนไทยและต่างชาติ) แต่ต้องจดทะเบียนที่กรมที่ดินเพื่อความสมบูรณ์ของสิทธิ และระยะเวลาเช่าจะเหลือเท่าที่ระบุในสัญญาเดิม.
สิทธิการเช่าระยะยาวที่มีการจดทะเบียน สามารถนำไปเป็นหลักประกันการกู้ยืมเงินได้ โดยการจดทะเบียนจำนองสิทธิการเช่า หรือโอนสิทธิการเช่าให้เจ้าหนี้ถือไว้เป็นประกัน.
ก่อนรับโอนสิทธิ ต้องตรวจสอบว่าสัญญาเช่าเดิมยังสมบูรณ์หรือไม่ มีการค้างชำระค่าเช่าหรือไม่ และมีข้อกำหนดห้ามโอนหรือไม่ เพื่อป้องกันการรับโอนสิทธิที่มีปัญหา.
การเซ้งร้านมักรวมถึงการโอนสิทธิการเช่าพื้นที่และขายทรัพย์สินในร้าน สัญญาต้องแยกให้ชัดเจนระหว่าง "ค่าเซ้ง" (ค่าตอบแทนการโอนสิทธิ) และ "ค่าซื้อทรัพย์สิน" เพื่อประโยชน์ทางภาษี.
โดยปกติสิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว ไม่ตกทอดทางมรดก เว้นแต่สัญญาจะระบุไว้ชัดเจนว่าให้ตกทอดแก่ทายาท ดังนั้นการระบุเรื่องนี้ในสัญญาเช่าแต่แรกจึงสำคัญมาก.
หากโอนสิทธิกันเองโดยไม่จดทะเบียน สัญญาจะมีผลบังคับได้เพียง 3 ปี (หรือตามสัญญาเดิมที่เหลืออยู่หากน้อยกว่า) และอาจมีปัญหากับบุคคลภายนอกที่สุจริตได้.
การดำเนินการที่ไม่ถูกต้องอาจทำให้ท่านเสียเงินฟรีหรือถูกฟ้องร้อง:
- ไม่ได้รับความยินยอม: แอบโอนสิทธิกันเองโดยเจ้าของที่ดินไม่รู้ เจ้าของมีสิทธิขับไล่ผู้เช่าใหม่และยกเลิกสัญญาได้ทันที
- สัญญาเดิมห้ามโอน: บางสัญญาระบุชัดเจนว่า "ห้ามโอนสิทธิ" หากฝ่าฝืนถือว่าผิดสัญญา
- ไม่จดทะเบียน: การโอนสิทธิเช่าระยะยาวต้องจดทะเบียน หากไม่ทำ จะบังคับคดีได้เพียง 3 ปี
- หนี้ค้างชำระ: ผู้รับโอนอาจต้องรับผิดชอบหนี้ค่าเช่าที่ผู้เช่าเดิมค้างชำระไว้ หากไม่ตรวจสอบให้ดี
- ภาษีแพง: การระบุค่าตอบแทนการโอน (ค่าแป๊ะเจี๊ยะ) ในสัญญา อาจทำให้เสียภาษีสูง ควรวางแผนภาษีให้ดี
ทางแก้ไข: ให้ทีมทนายความ NYC Plus ตรวจสอบสัญญาและดำเนินการจดทะเบียนให้ถูกต้อง
อัตราค่าบริการ (Service Rates)
| รายการ | ราคาโดยประมาณ |
|---|---|
| จดทะเบียนโอนสิทธิการเช่า (Registration Service) | 5,000 - 15,000 บาท |
| ร่างสัญญาโอนสิทธิ (Agreement Drafting) | 3,000 - 8,000 บาท |
| เจรจากับเจ้าของที่ดิน (Negotiation) | เริ่มต้น 5,000 บาท |
| จดทะเบียนสัญญาเช่าระยะยาว (Lease Registration) | 5,000 - 15,000 บาท |
| ตรวจสอบสัญญาเช่าเดิม (Due Diligence) | 3,000 - 5,000 บาท |
| ค่าธรรมเนียมกรมที่ดิน (Government Fee) | ตามใบเสร็จจริง |
กรณีศึกษาที่ประสบความสำเร็จ (Success Case Studies)
ปัญหา: เจ้าของเดิมต้องการเลิกกิจการ แต่สัญญาเช่ายังเหลือ 2 ปี ห้างไม่ยอมให้ยกเลิก.
วิธีแก้ไข: หาผู้เช่ารายใหม่มารับช่วงสิทธิ และเจรจากับห้างเพื่อทำบันทึกเปลี่ยนคู่สัญญา.
ผลลัพธ์: เจ้าของเดิมได้เงินค่าเซ้งและหลุดพ้นภาระ ห้างได้ผู้เช่าใหม่ต่อเนื่อง.
ปัญหา: ชาวอังกฤษต้องการย้ายกลับประเทศ ต้องการขายสิทธิเช่าที่เหลือ 25 ปี ให้เพื่อน.
วิธีแก้ไข: ตรวจสอบสัญญาเดิมว่าอนุญาตให้โอนได้ และพาไปจดทะเบียนโอนสิทธิที่สำนักงานที่ดินภูเก็ต.
ผลลัพธ์: การโอนสิทธิสำเร็จถูกต้อง ผู้รับโอนได้สิทธิต่อทันที.
ปัญหา: ต้องการโอนสิทธิการเช่าอาคารพาณิชย์ที่เป็นที่ราชพัสดุให้ลูกหลาน.
วิธีแก้ไข: ยื่นเรื่องขออนุมัติจากธนารักษ์พื้นที่ และชำระค่าธรรมเนียมการโอนตามระเบียบราชการ.
ผลลัพธ์: ลูกหลานได้รับสิทธิการเช่าถูกต้องตามระเบียบราชการ.
ปัญหา: ผู้เช่าจะโอนสิทธิ แต่เจ้าของที่ดินเรียกเก็บค่าธรรมเนียมเปลี่ยนสัญญาแพงเกินจริง.
วิธีแก้ไข: ทีมทนายช่วยเจรจาต่อรองโดยอ้างอิงสัญญาเดิมและหลักความเป็นธรรม.
ผลลัพธ์: ลดค่าธรรมเนียมลงได้ 50% ทำให้ดีลการโอนสิทธิจบลงได้.
ปัญหา: บริษัทควบรวมกิจการ ต้องการโอนสัญญาเช่าที่ดินโรงงานไปยังบริษัทใหม่.
วิธีแก้ไข: จัดเตรียมเอกสารนิติบุคคลและทำเรื่องโอนสิทธิการเช่าเพื่อเปลี่ยนชื่อผู้เช่าในโฉนด.
ผลลัพธ์: กิจการดำเนินต่อได้โดยไม่สะดุด ใบอนุญาตโรงงานไม่ขาดตอน.
ปัญหา: พ่อเช่าที่ดินทำเกษตรระยะยาว เสียชีวิตกะทันหัน สัญญาไม่ระบุเรื่องมรดก.
วิธีแก้ไข: เจรจากับเจ้าของที่ดินเพื่อขอทำสัญญาใหม่กับทายาท โดยอ้างอิงความสัมพันธ์ที่ดีในอดีต.
ผลลัพธ์: เจ้าของที่ดินยินยอม ทายาทได้ทำกินต่อในที่ดินเดิม.
ปัญหา: คอนโด Leasehold ย่านราชดำริ ผู้เช่าต้องการขายสิทธิก่อนครบกำหนด.
วิธีแก้ไข: ประสานงานกับนิติบุคคลและสำนักงานที่ดินเพื่อจดทะเบียนโอนสิทธิการเช่า.
ผลลัพธ์: ผู้ซื้อรายใหม่ได้สิทธิเข้าอยู่อาศัยและรับช่วงสัญญาที่เหลือ.
ปัญหา: ปรับโครงสร้างองค์กร ต้องการโอนสัญญาเช่าสำนักงานไปบริษัทลูก.
วิธีแก้ไข: ร่างสัญญาโอนสิทธิสามฝ่าย (Tripartite Agreement) ระหว่าง เจ้าของ, บริษัทแม่, บริษัทลูก.
ผลลัพธ์: การโอนสิทธิถูกต้องทางบัญชีและกฎหมาย.
ปัญหา: ผู้เช่าช่วงกังวลว่าผู้เช่าหลักจะทิ้งสัญญา ทำให้ตนเดือดร้อน.
วิธีแก้ไข: เจรจาขอโอนสิทธิการเช่าจากผู้เช่าหลักมาเป็นคู่สัญญาโดยตรงกับเจ้าของที่.
ผลลัพธ์: ผู้เช่าช่วงมีความมั่นคงในสิทธิมากขึ้น ไม่ต้องผ่านคนกลาง.
ปัญหา: ผู้ประกอบการปั๊มต้องการขายกิจการรวมสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว.
วิธีแก้ไข: ทำสัญญาซื้อขายกิจการควบคู่กับสัญญาโอนสิทธิการเช่าที่ดิน.
ผลลัพธ์: การส่งมอบกิจการราบรื่น ผู้ซื้อดำเนินธุรกิจต่อได้ทันที.
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
หากสัญญาเช่ามีกำหนดเกิน 3 ปี ต้องไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเขตพื้นที่ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ แต่ถ้าไม่เกิน 3 ปี ทำสัญญาโอนสิทธิกันเองได้ (แต่ควรแจ้งเจ้าของ).
หากสัญญาเช่าระบุว่าต้องได้รับความยินยอม ผู้เช่าไม่สามารถโอนสิทธิได้ หากฝ่าฝืนเจ้าของบอกเลิกสัญญาได้ ทางออกคือการเจรจาหรือเสนอค่าตอบแทน.
โดยหลักการ ผู้รับโอนรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ แต่หนี้ค้างชำระก่อนโอนมักเป็นของผู้เช่าเดิม เว้นแต่จะตกลงกันให้ผู้รับโอนรับภาระหนี้นั้นมาด้วย.
ขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างผู้โอนและผู้รับโอน แต่โดยธรรมเนียมมักจะแบ่งกันคนละครึ่ง หรือผู้รับโอน (ผู้ซื้อสิทธิ) เป็นผู้ออก.
ผู้รับโอนจะได้รับสิทธิเท่าที่เหลืออยู่ คือ 10 ปี ไม่สามารถขยายเวลาได้ เว้นแต่จะทำสัญญาขยายเวลาใหม่กับเจ้าของที่ดิน.
ต้องติดอากรแสตมป์ในสัญญาโอนสิทธิการเช่า อัตรา 1 บาท ต่อทุก 1,000 บาท ของมูลค่าค่าตอบแทนการโอน.
โฉนดที่ดิน (ฉบับเจ้าของ), สัญญาเช่าเดิม (ฉบับกรมที่ดิน), บัตรประชาชน/ทะเบียนบ้าน คู่สัญญา, หนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดิน, หนังสือรับรองบริษัท (กรณีนิติบุคคล).
ได้ครับ ชาวต่างชาติสามารถรับโอนสิทธิการเช่าระยะยาวได้ตามกฎหมาย และได้รับความคุ้มครองตามระยะเวลาสัญญาที่เหลือ.
ควรจ้างเพื่อความรอบคอบ โดยเฉพาะการร่างสัญญาโอนสิทธิให้รัดกุม การตรวจสอบหนี้สินค้างชำระ และการเจรจากับเจ้าของที่ดิน.
สิทธิการเช่าอาจถูกเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ยึดไปขายทอดตลาดได้ การโอนสิทธิช่วงนี้มีความเสี่ยง ควรปรึกษาทนายความด่วน.
พื้นที่ให้บริการ (Service Area Coverage)
เรามีเครือข่ายให้บริการครอบคลุมทั่วประเทศ เพื่อความสะดวกสูงสุดของท่าน
