คำตอบเรียบเรียงจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ร.บ.อาคารชุด และ พ.ร.บ.คุ้มครองแรงงาน เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อการทำความเข้าใจ ไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมายเฉพาะราย และไม่มีการรับประกันผลของคดีหรือการพิจารณาของหน่วยงานใด
ได้ ภายใต้ พ.ร.บ.อาคารชุด โดยกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในอาคารชุดหนึ่งรวมกันต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด นิติบุคคลอาคารชุดจะออกหนังสือรับรองอัตราส่วนต่างชาติ (Foreign Quota) ให้ใช้ยื่นจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดิน
กรณีชาวต่างชาติที่ไม่ได้มีถิ่นที่อยู่ถาวรในไทย ต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาและแลกเป็นเงินบาทในไทย โดยธนาคารจะออกแบบฟอร์มธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET/ใบรับรองการโอนเงิน) ระบุวัตถุประสงค์เพื่อซื้อห้องชุด ใช้ยื่นต่อสำนักงานที่ดินตอนโอน
โดยหลักถือครองที่ดินในนามบุคคลไม่ได้ ยกเว้นกรณีตามกฎหมายเฉพาะ เช่น การได้รับส่งเสริมการลงทุนจาก BOI หรือกรณีที่กฎหมายอื่นบัญญัติไว้ ทางเลือกที่ใช้กันคือสิทธิการเช่าระยะยาว สิทธิเหนือพื้นดิน หรือถือครองผ่านนิติบุคคลที่จัดตั้งถูกต้องตามกฎหมายและดำเนินธุรกิจจริง ไม่ใช่การใช้ตัวแทนอำพราง (nominee) ซึ่งผิดกฎหมาย
การเช่าอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนได้สูงสุดคราวละ 30 ปี ข้อตกลงต่ออายุอีก 30 ปีมีผลผูกพันในทางสัญญาระหว่างคู่สัญญา แต่ไม่ได้ผูกพันบุคคลภายนอกโดยอัตโนมัติจนกว่าจะจดทะเบียนต่ออายุจริงที่สำนักงานที่ดินเมื่อครบกำหนด ควรวางเงื่อนไขบังคับและมาตรการเยียวยาไว้ในสัญญาให้ชัด
ตรวจโฉนด/หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับจริงกับสารบบที่สำนักงานที่ดิน ภาระผูกพัน จำนอง อายัด ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่แท้จริง ผังบริเวณและใบอนุญาตก่อสร้าง สถานะหนี้ค่าส่วนกลาง รายงานการประชุมนิติบุคคล และโควตาต่างชาติคงเหลือ
รายการหลักคือค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย โดยกฎหมายไม่ได้บังคับสัดส่วน ให้ระบุในสัญญาให้ชัดว่าใครรับผิดชอบส่วนใด เพื่อกันข้อพิพาทหน้าเคาน์เตอร์สำนักงานที่ดิน
ได้ โดยทำหนังสือมอบอำนาจตามแบบของกรมที่ดิน (ท.ด.21 สำหรับที่ดิน / อ.ช.21 สำหรับห้องชุด) ลงนามต่อหน้าโนตารีปับลิกและผ่านการรับรองที่สถานทูต/สถานกงสุลไทย แล้วนำมารับรองที่กรมการกงสุลก่อนใช้ พร้อมสำเนาหนังสือเดินทางที่รับรองสำเนาถูกต้อง
สำนักงานที่ดินจะให้คู่สมรสทั้งสองลงบันทึกถ้อยคำยืนยันว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัวของฝ่ายไทย เพื่อให้ที่ดินไม่ตกเป็นสินสมรสที่ชาวต่างชาติมีส่วนได้เสีย ควรเข้าใจผลทางกฎหมายก่อนลงนาม
ใช้สัญญาจะซื้อจะขายตามแบบมาตรฐานที่กฎหมายกำหนด ตรวจใบอนุญาตก่อสร้างและ EIA กำหนดเงื่อนไขคืนเงินเมื่อสร้างไม่เสร็จตามกำหนด และพิจารณาให้ชำระผ่านบัญชีที่มีกลไกควบคุมการเบิกจ่าย
มีทางเลือกทั้งบอกเลิกสัญญาเรียกเงินคืนพร้อมเบี้ยปรับ หรือฟ้องบังคับให้โอนตามสัญญา พร้อมขอคุ้มครองชั่วคราวเพื่อห้ามจำหน่ายจ่ายโอน ควรเก็บหลักฐานการชำระเงินและการติดต่อทุกครั้งไว้ให้ครบ
สำนักงานที่ดินจะรับจดทะเบียนโอนห้องชุดเมื่อมีหนังสือรับรองปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด ในทางปฏิบัติจึงต้องเคลียร์หนี้ค้างให้จบก่อนวันโอน ควรระบุในสัญญาว่าเป็นภาระของผู้ขาย
สิทธิเก็บกิน (usufruct) ให้สิทธิใช้สอยและเก็บดอกผล เช่น นำไปให้เช่าได้ ส่วนสิทธิอาศัยให้เพียงสิทธิอยู่อาศัยเฉพาะตัว โอนต่อไม่ได้ ทั้งสองอย่างจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินและมักผูกกับอายุของผู้ทรงสิทธิ
ใช้ได้ กฎหมายไทยไม่ได้บังคับภาษาของสัญญาโดยทั่วไป แต่หากต้องนำขึ้นศาลไทยจะต้องมีคำแปลภาษาไทยที่รับรอง จึงนิยมทำสัญญาสองภาษาและระบุว่าฉบับภาษาใดใช้บังคับเมื่อเนื้อความขัดกัน
ระบุ governing language ให้ชัดเจนเพียงฉบับเดียว หากคู่สัญญาไทยเป็นผู้บริโภคหรือลูกจ้าง การกำหนดให้ฉบับต่างประเทศเหนือกว่าอาจถูกตีความอย่างเคร่งครัด จึงควรทำคำแปลให้ตรงกันจริงมากกว่าพึ่งข้อสัญญาอย่างเดียว
มีผลตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยธุรกรรมทางอิเล็กทรอนิกส์ หากระบุตัวผู้ลงลายมือชื่อและแสดงเจตนาได้อย่างน่าเชื่อถือ แต่ธุรกรรมบางประเภทที่กฎหมายกำหนดแบบหรือให้จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน เช่น การโอนอสังหาริมทรัพย์ ยังต้องดำเนินการตามแบบเดิม
ตราสารบางประเภทตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ เช่น สัญญาเช่า สัญญาจ้างทำของ ใบมอบอำนาจ ต้องปิดอากรให้ครบและขีดฆ่า มิฉะนั้นอาจใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะเสียอากรและเงินเพิ่มให้ครบ
ได้ ศาลมีอำนาจลดเบี้ยปรับที่สูงเกินส่วนลงเป็นจำนวนที่พอสมควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การเขียนเบี้ยปรับให้สัมพันธ์กับความเสียหายจริงจึงมีโอกาสบังคับได้มากกว่า
ทำได้ในสัญญาทางพาณิชย์ระหว่างประเทศ และคำชี้ขาดอนุญาโตตุลาการต่างประเทศบังคับในไทยได้ภายใต้อนุสัญญานิวยอร์กและ พ.ร.บ.อนุญาโตตุลาการ ส่วนคำพิพากษาศาลต่างประเทศไม่ได้บังคับในไทยโดยอัตโนมัติ ต้องฟ้องเป็นคดีใหม่
นิยามข้อมูลลับให้ชัด ระยะเวลาผูกพันที่สมเหตุผล ข้อยกเว้นข้อมูลที่เปิดเผยต่อสาธารณะแล้ว หน้าที่เมื่อสิ้นสุดสัญญา วิธีเยียวยารวมถึงการขอคุ้มครองชั่วคราว และเวทีระงับข้อพิพาทที่บังคับได้จริงกับคู่สัญญานั้น
บังคับได้เท่าที่จำกัดขอบเขตธุรกิจ พื้นที่ และระยะเวลาอย่างสมเหตุสมผล หากกว้างเกินจนปิดกั้นการทำมาหาได้ ศาลอาจปรับลดหรือไม่บังคับให้ตามที่เขียน
ระบุตำแหน่ง หน้าที่ ค่าจ้างและงวดการจ่าย เวลาทำงาน วันหยุดและวันลาตามกฎหมายคุ้มครองแรงงาน เงื่อนไขทดลองงาน และวิธีเลิกจ้างพร้อมค่าชดเชยตามอายุงาน ข้อสัญญาที่ให้สิทธิลูกจ้างต่ำกว่ากฎหมายใช้บังคับไม่ได้
ลูกจ้างที่ทำงานครบ 120 วันขึ้นไปจึงเริ่มมีสิทธิค่าชดเชยตามกฎหมาย แต่การเลิกจ้างยังต้องบอกกล่าวล่วงหน้าตามกำหนดจ่ายค่าจ้างหรือจ่ายค่าจ้างแทน และต้องไม่เป็นการเลือกปฏิบัติหรือเลิกจ้างไม่เป็นธรรม
องค์ประชุมและเสียงข้างมากพิเศษในเรื่องสำคัญ สิทธิแต่งตั้งกรรมการ ข้อจำกัดการโอนหุ้น สิทธิซื้อก่อน tag-along/drag-along นโยบายเงินปันผล การเพิ่มทุน ทางออกเมื่อเกิด deadlock และกลไกประเมินราคาหุ้นตอนแยกทาง
ลงนามต่อหน้าโนตารีปับลิกในประเทศต้นทาง ผ่านการรับรองตามระบบของประเทศนั้น แล้วรับรองที่สถานทูต/สถานกงสุลไทย จากนั้นแปลเป็นไทยและรับรองที่กองสัญชาติและนิติกรณ์ กรมการกงสุล ก่อนนำไปใช้กับหน่วยงานไทย
ได้ และแนะนำให้ทำพินัยกรรมแยกฉบับเฉพาะทรัพย์สินในไทยเป็นภาษาไทยหรือสองภาษา เพื่อให้ศาลไทยและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องดำเนินการได้เร็วขึ้น พร้อมระบุให้ชัดว่าไม่กระทบพินัยกรรมในประเทศอื่น
แบบที่ใช้บ่อยคือพินัยกรรมแบบธรรมดาที่มีพยานสองคนลงลายมือชื่อ พินัยกรรมเขียนเองทั้งฉบับ พินัยกรรมทำเป็นเอกสารฝ่ายเมืองที่อำเภอ และพินัยกรรมเอกสารลับ แต่ละแบบมีเงื่อนไขความสมบูรณ์ต่างกัน หากผิดแบบอาจตกเป็นโมฆะ
ตกทอดแก่ทายาทโดยธรรมตามลำดับที่กฎหมายกำหนด โดยคู่สมรสที่จดทะเบียนมีสิทธิรับมรดกร่วมกับทายาทลำดับต่าง ๆ ในสัดส่วนที่กฎหมายวางไว้ กระบวนการมักต้องตั้งผู้จัดการมรดกโดยคำสั่งศาล
โดยทั่วไปตั้งแต่ยื่นคำร้องจนศาลมีคำสั่งมักใช้เวลาราวสองถึงสี่เดือน ขึ้นกับคิวศาล ความครบถ้วนของเอกสาร และการมีผู้คัดค้านหรือไม่ หลังมีคำสั่งยังต้องรอคดีถึงที่สุดก่อนขอคัดคำสั่งไปใช้กับธนาคารและสำนักงานที่ดิน
ทายาทที่ไม่ได้เป็นผู้ร้องมักใช้หนังสือให้ความยินยอมที่รับรองโดยโนตารีและสถานทูตไทยแทนการเดินทาง ส่วนผู้ร้องขอเป็นผู้จัดการมรดกโดยหลักต้องเบิกความต่อศาลด้วยตนเอง
ไม่ได้ ธนาคารจะอายัดบัญชีเมื่อทราบการเสียชีวิต และจะจ่ายให้เมื่อมีคำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดกพร้อมหนังสือรับรองคดีถึงที่สุด
ต้องทำเป็นหนังสือลงลายมือชื่อคู่สมรสและพยานสองคน และจดแจ้งไว้ในทะเบียนสมรสพร้อมกันในวันจดทะเบียน หากไปทำภายหลังจะไม่มีผลตามที่ต้องการ
มีการหย่าโดยความยินยอมที่สำนักทะเบียน ซึ่งต้องมีหนังสือหย่าและพยาน กับการหย่าโดยคำพิพากษาของศาลเมื่อมีเหตุหย่าตามกฎหมายและอีกฝ่ายไม่ยินยอม
ใช้เพื่อบันทึกฐานะแห่งครอบครัวที่อำเภอได้ โดยต้องผ่านการรับรองจากหน่วยงานประเทศต้นทาง สถานทูต แปลเป็นไทย และรับรองที่กรมการกงสุล นายทะเบียนจะพิจารณาว่าคำพิพากษานั้นขัดต่อความสงบเรียบร้อยของไทยหรือไม่
ศาลยึดประโยชน์สูงสุดของบุตรเป็นหลัก พิจารณาความผูกพัน ความพร้อมด้านที่อยู่และรายได้ ประวัติการเลี้ยงดู และความเห็นของบุตรตามวัย ส่วนค่าอุปการะคำนวณจากความจำเป็นของบุตรและความสามารถของผู้จ่าย
ต้องดำเนินการผ่านกรมกิจการเด็กและเยาวชนตามกฎหมายรับเด็กเป็นบุตรบุญธรรม มีขั้นตอนตรวจคุณสมบัติ ทดลองเลี้ยงดู และการอนุมัติของคณะกรรมการ ระยะเวลารวมมักนับเป็นปี
การจดทะเบียนรับรองบุตรทำที่อำเภอเมื่อมารดาและเด็กให้ความยินยอม ส่วนกรณีไม่ยินยอมหรือมารดาไม่อยู่ ต้องใช้คำพิพากษาศาล ผลคือบิดามีสิทธิและหน้าที่ตามกฎหมายต่อบุตร
หนี้ตามสัญญาทั่วไปมักมีอายุความสิบปี ค่าจ้างและค่าสินค้าบางประเภทสั้นกว่านั้น ส่วนละเมิดมีอายุความหนึ่งปีนับแต่รู้ถึงการละเมิดและรู้ตัวผู้ต้องรับผิด แต่ไม่เกินสิบปีนับแต่วันละเมิด ควรตรวจอายุความก่อนวางแผนคดีทุกครั้ง
หลายกรณีเป็นเงื่อนไขก่อนฟ้องหรือก่อนคิดดอกเบี้ยผิดนัด และเป็นหลักฐานสำคัญว่าได้ให้โอกาสอีกฝ่ายแก้ไขแล้ว ควรส่งแบบไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับหรือช่องทางที่พิสูจน์การได้รับได้
ประหยัดเวลาและค่าใช้จ่าย ควบคุมผลลัพธ์ได้เอง และหากตกลงกันได้สามารถขอให้ศาลมีคำพิพากษาตามยอมเพื่อให้บังคับคดีได้ทันทีเมื่ออีกฝ่ายผิดข้อตกลง
ต้องมีคำแปลภาษาไทยที่รับรองความถูกต้อง และโดยทั่วไปควรผ่านการรับรองจากสถานทูตหรือกรมการกงสุลเพื่อลดข้อโต้แย้งเรื่องความแท้จริงของเอกสาร
ศาลไทยอนุญาตให้สืบพยานผ่านระบบทางไกลได้ในหลายกรณี โดยต้องยื่นคำร้องล่วงหน้าและระบุเหตุจำเป็น รวมถึงจัดล่ามหากพยานไม่ใช้ภาษาไทย
คู่ความสามารถจัดล่ามมาเองโดยศาลจะให้สาบานตนก่อนทำหน้าที่ หรือขอให้ศาลจัดหาให้ในบางกรณี ควรใช้ล่ามที่คุ้นศัพท์กฎหมายเพื่อลดความคลาดเคลื่อนของถ้อยคำ
ชั้นต้นมักใช้เวลาราวหนึ่งถึงสองปีขึ้นกับความซับซ้อนและจำนวนพยาน หากอุทธรณ์และฎีกาต่อจะยืดเวลาออกไปอีกหลายปี การไกล่เกลี่ยระหว่างพิจารณาจึงเป็นทางเลือกที่ควรพิจารณาเสมอ
ต้องเข้าสู่ขั้นบังคับคดี ซึ่งขึ้นกับว่าลูกหนี้มีทรัพย์สินให้ยึดอายัดหรือไม่ การสืบทรัพย์ตั้งแต่ก่อนฟ้องและการขอคุ้มครองชั่วคราวจึงมีผลต่อผลลัพธ์จริงมาก
ในบางกรณีจำเลยอาจร้องขอให้โจทก์ที่ไม่มีภูมิลำเนาในไทยวางเงินประกันค่าฤชาธรรมเนียม ศาลจะพิจารณาตามข้อเท็จจริงเป็นรายคดี
การแจ้งความให้พนักงานสอบสวนดำเนินคดีเป็นช่องทางที่รัฐเป็นผู้ฟ้อง ส่วนผู้เสียหายสามารถฟ้องคดีอาญาเองต่อศาลได้ ซึ่งศาลจะไต่สวนมูลฟ้องก่อนประทับรับฟ้อง ทั้งสองทางมีข้อดีต่างกันด้านความเร็วและการควบคุมรูปคดี
รวบรวมหลักฐานการโอนและบทสนทนา แจ้งธนาคารเพื่อขออายัดเส้นทางเงินโดยเร็ว และแจ้งความผ่านระบบรับแจ้งความออนไลน์ของตำรวจ ความเร็วมีผลโดยตรงต่อโอกาสติดตามเงินคืน
ใช้สัญญามาตรฐานที่ตรวจแล้ว เก็บหลักฐานการส่งมอบและการอนุมัติเป็นลายลักษณ์อักษร กำหนดผู้มีอำนาจลงนามให้ชัด ทำ KYC คู่ค้า และกำหนดเวทีระงับข้อพิพาทที่บังคับได้จริงในสัญญาทุกฉบับ
ส่งร่างสัญญา สถานะคู่สัญญา และประเทศที่จะนำเอกสารไปใช้ ทีมงานจะช่วยไล่ลำดับการร่าง การรับรองลายมือชื่อ และการรับรองเอกสารสำหรับใช้ต่างประเทศ
ข้อมูลในหน้านี้อ้างอิงประกาศและระเบียบของหน่วยงานด้านล่าง ตรวจทานล่าสุด กรกฎาคม 2569 — ระเบียบอาจเปลี่ยนแปลงได้ โปรดตรวจสอบกับต้นทาง หรือสอบถามเจ้าหน้าที่ของเราทางโทรศัพท์ LINE หรืออีเมล
