โอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ — Property Conveyancing สำหรับต่างชาติ
ขั้นตอนการให้บริการ
ทุกเคสมี case-officer ประจำ ติดตามได้ตั้งแต่วันแรก จนเอกสาร/วีซ่าใช้งานได้จริง
1) Property Screening (48 ชม.)
ตรวจโฉนด · Zoning · Encumbrance · Foreign Quota
2) Legal Due Diligence Report
Title Chain · Mortgage · Litigation · Building Permit · Environmental
3) SPA Drafting + Deposit
ร่าง Sale-Purchase 2 ภาษา · Escrow 5-10% · Conditions Precedent
4) Pre-transfer Coordination
จ่ายผ่าน FET (Foreign Exchange Transaction) · เตรียมเช็คแคชเชียร์
5) Transfer Day at Land Office
ทนายเข้าร่วม · จ่ายภาษี · รับโฉนดใหม่ · Handover
เหมาะกับใคร · ค่าบริการ
- ต่างชาติซื้อคอนโด Foreign Quota
- Company Holding ซื้อที่ดิน+บ้าน
- Leasehold 30 ปี + Option to Renew
- Superficies (สิทธิเหนือพื้นดิน) 30 ปี
- Usufruct (สิทธิเก็บกิน) ตลอดชีพ
- ซื้อจาก Developer Off-plan
- Resale Condo + Escrow
- Land + House Combo (ที่ดินคนไทย, บ้านต่างชาติ)
- Elite/LTR Visa Property Purchase
- Investment Property + Rental License
- Property Screening (48 ชม.)สอบถามเจ้าหน้าที่
- Full Due Diligence Reportสอบถามเจ้าหน้าที่
- SPA Drafting Bilingualสอบถามเจ้าหน้าที่
- Land Office Transfer (Bangkok)สอบถามเจ้าหน้าที่
- Land Office Transfer (Provincial)สอบถามเจ้าหน้าที่
- Escrow Service Setupสอบถามเจ้าหน้าที่
- Lease Registration 30-yearสอบถามเจ้าหน้าที่
- Superficies Registrationสอบถามเจ้าหน้าที่
- Usufruct Registrationสอบถามเจ้าหน้าที่
- Company Holding Structure Setupexcl. incorporationสอบถามเจ้าหน้าที่
ตัวเลขข้างต้นเป็นราคาเริ่มต้น ยังไม่รวม VAT และค่าธรรมเนียมราชการ/สถานทูตที่เรียกเก็บตามจริง — ค่าบริการจริงประเมินรายเคสตามจำนวนหน้า ภาษา และกำหนดส่ง กรุณายืนยันกับเจ้าหน้าที่ทางโทรศัพท์ LINE หรืออีเมลก่อนดำเนินการ
รายละเอียดเพิ่มเติม
- น.ส.4จ (Chanote) — โฉนดสมบูรณ์ ปลอดภัยสุด · ซื้อขายได้ทันที
- น.ส.3ก — สิทธิครอบครองรับรอง · ต้องรังวัด 30 วันก่อนโอน
- น.ส.3 — สิทธิครอบครอง · เสี่ยงข้อพิพาท · ประกันภัยแพง
- ส.ป.ก.4-01 — ที่ดินเพื่อเกษตร · ห้ามซื้อขาย · ต่างชาติห้าม
- ส.ค.1 — แจ้งการครอบครอง · ต้องเปลี่ยนเป็นโฉนด · เสี่ยงมาก
- น.ส.2 — ใบจอง · เกือบไม่มีคุณค่า
- NYC ตรวจสอบ — Original ที่กรมที่ดิน + Historical Chain 30 ปี + Boundary Survey
- Condo Freehold Foreign Quota — ปลอดภัยสุด · ไม่เกิน 49% ของอาคาร · ต้อง FET Form
- Leasehold 30 ปี Registered — จดที่ดิน · Renewable แต่ไม่ auto · ราคา 60-70% ของ freehold
- Superficies (สิทธิเหนือพื้นดิน) — เป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินคนไทย · 30 ปี
- Usufruct (สิทธิเก็บกิน) — ใช้ + เก็บผลประโยชน์ตลอดชีพ · ไม่โอนต่อได้
- Thai Company Holding (49/51) — ต่างชาติถือ 49% · ต้อง active shareholders · ระวัง Nominee Law
- BOI Land Rights — ลงทุน 40M+ ได้สิทธิถือที่ดินอาศัย 1 ไร่ · ต้องขอ BOI ก่อน
- ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอน — คำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ตามอัตราที่กรมที่ดินประกาศ (โดยทั่วไป 2%) · ผู้ซื้อ-ผู้ขายตกลงกันได้ว่าใครรับผิดชอบ · หากมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมชั่วคราวให้ยึดประกาศกระทรวงมหาดไทยที่มีผลในขณะจดทะเบียน
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย — นิติบุคคลหัก 1% จากราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า · บุคคลธรรมดาคำนวณตามอัตราก้าวหน้าของประมวลรัษฎากรโดยหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) — 3.3% (รวมภาษีท้องถิ่น) กรณีขายภายใน 5 ปีนับแต่ได้มา หรือกรณีอื่นตามที่ประมวลรัษฎากรกำหนด
- อากรแสตมป์ — 0.5% เฉพาะกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
- Mortgage Registration — 1% ของวงเงินกู้
- Lease Registration — 1% ของค่าเช่ารวมตลอดสัญญา
- Cash Only + Cashier's Cheque — Land Office ไม่รับโอนแบงก์วันเดียวกัน · เตรียมล่วงหน้า
- FET Form (สำหรับต่างชาติ Condo) — จำนวนต้อง ≥ราคาโอน · ยื่นก่อน 60 วัน
เลือกผู้ให้บริการอย่างไรให้เอกสารไม่ถูกตีกลับ
เกณฑ์เลือกผู้ให้บริการProperty Conveyancing & Due Diligence
ก่อนตัดสินใจใช้บริการProperty Conveyancing & Due Diligence ให้ตรวจเกณฑ์ด้านล่างทีละข้อ ทุกข้อขอหลักฐานยืนยันได้ก่อนชำระเงิน และช่วยลดสาเหตุการถูกตีกลับที่พบบ่อยที่สุด คือเลือกวิธีรับรองไม่ตรงกับหน่วยงานปลายทาง
- 1
เลือกชนิดการรับรองให้ตรงกับผู้รับปลายทาง
งานแปลแต่ละแบบใช้คนละมาตรฐาน เช่น NAATI สำหรับออสเตรเลีย, Sworn Translator สำหรับบางสถานทูตในยุโรป และนักแปลที่ขึ้นทะเบียนกับกระทรวงยุติธรรมสำหรับงานศาลไทย
วิธีตรวจสอบ: แจ้งชื่อหน่วยงานผู้รับให้ผู้ให้บริการยืนยันมาตรฐานที่ต้องใช้
- 2
ตรวจสถานะผู้รับรอง/ผู้แปลได้จริง
ผู้ให้บริการควรระบุชื่อผู้รับรองหรือผู้แปลที่รับผิดชอบงานของคุณ พร้อมเลขทะเบียนหรือหน่วยงานที่ขึ้นทะเบียนไว้
วิธีตรวจสอบ: ขอชื่อ-เลขทะเบียน แล้วตรวจกับเว็บไซต์ของหน่วยงานต้นทางก่อนตัดสินใจ
- 3
ระบุปลายทางของเอกสารก่อนเริ่มงาน
วิธีรับรองที่ถูกต้องขึ้นกับประเทศปลายทางและหน่วยงานผู้รับ ไม่ใช่ชนิดเอกสารเพียงอย่างเดียว การเลือกผิดขั้นตอนคือสาเหตุการถูกตีกลับที่พบบ่อยที่สุด
วิธีตรวจสอบ: ถามผู้ให้บริการว่าเอกสารจะผ่านกี่ขั้น และแต่ละขั้นอยู่ที่หน่วยงานใด
- 4
มีการตรวจทานสองชั้นก่อนยื่น
งานแปลและงานรับรองควรผ่านผู้ตรวจทานคนที่สอง โดยเฉพาะการสะกดชื่อ วันเดือนปี และเลขเอกสารที่ต้องตรงกับพาสปอร์ต
วิธีตรวจสอบ: ขอดูขั้นตอน QC เป็นลายลักษณ์อักษร หรือขอไฟล์ร่างให้ตรวจก่อนพิมพ์จริง
- 5
แจ้งกรอบเวลาแต่ละขั้นแยกกัน
กรอบเวลาที่เชื่อถือได้ต้องแยกเป็น เวลาแปล / เวลารับรองหน่วยงานราชการ / เวลาขนส่ง เพราะขั้นที่อยู่กับหน่วยงานราชการควบคุมไม่ได้
วิธีตรวจสอบ: ขอไทม์ไลน์รายขั้น และถามว่าอะไรคือสมมติฐานที่อาจทำให้ล่าช้า
- 6
ระบุขอบเขตความรับผิดชอบเมื่อเอกสารถูกตีกลับ
ผู้ให้บริการที่ทำงานตรงไปตรงมาจะระบุชัดว่ากรณีใดแก้ไขให้โดยไม่คิดเพิ่ม และกรณีใดอยู่นอกเหนือการควบคุม เช่น การเปลี่ยนระเบียบของหน่วยงานปลายทาง
วิธีตรวจสอบ: ขอเงื่อนไขการแก้ไขงานเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนชำระเงิน
ใครควรใช้บริการนี้
ผู้ยื่นวีซ่า / ย้ายถิ่นฐาน
ต้องใช้Property Conveyancing & Due Diligenceประกอบคำร้องที่สถานทูตหรือหน่วยงานตรวจคนเข้าเมืองปลายทาง
สิ่งที่ต้องเตรียม: พาสปอร์ต เอกสารต้นฉบับ และชื่อหน่วยงานผู้รับ
นักเรียน / ผู้สมัครเรียนต่อ
สถาบันการศึกษาต่างประเทศขอเอกสารการศึกษาฉบับแปลและรับรองตามรูปแบบที่กำหนด
สิ่งที่ต้องเตรียม: ทรานสคริปต์ ใบปริญญาบัตร และหนังสือตอบรับ (ถ้ามี)
คู่สมรส / ครอบครัวข้ามชาติ
ใช้ประกอบการจดทะเบียนสมรส การรับรองบุตร หรือการยื่นวีซ่าติดตามครอบครัว
สิ่งที่ต้องเตรียม: ทะเบียนบ้าน สูติบัตร ทะเบียนสมรส หรือใบสำคัญการหย่า
บริษัท / ผู้บริหารต่างชาติ
ใช้กับงานจดทะเบียน สัญญา หรือการยื่นเอกสารต่อหน่วยงานกำกับดูแลในต่างประเทศ
สิ่งที่ต้องเตรียม: หนังสือรับรองบริษัท บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น และหนังสือมอบอำนาจ
คำแนะนำและข้อควรระวัง
คำแนะนำและข้อควรระวังงานอสังหาริมทรัพย์และการโอนกรรมสิทธิ์
- 1ขอคัดสำเนาโฉนดฉบับหลังจากสำนักงานที่ดินก่อนวางมัดจำ เพื่อตรวจชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ ภาระจำนอง และรายการจดทะเบียนย้อนหลัง
- 2ตรวจประเภทเอกสารสิทธิให้ชัด (โฉนด น.ส.4 จ. · น.ส.3 ก. · ส.ค.1) เพราะสิทธิและการโอนแตกต่างกันตามประมวลกฎหมายที่ดิน
- 3ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ซื้อห้องชุด ควรเตรียมหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาจากธนาคาร (แบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ) ตั้งแต่ก่อนโอนเงิน
- 4ขอหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์คนต่างด้าวจากนิติบุคคลอาคารชุดก่อนวันโอน เพราะเป็นเอกสารที่สำนักงานที่ดินเรียกในวันจดทะเบียน
- 5ระบุในสัญญาให้ชัดว่าฝ่ายใดรับผิดชอบค่าธรรมเนียมการโอน ภาษี และค่าอากร ตามอัตราที่หน่วยงานประกาศ ณ วันจดทะเบียน
- 6หากมอบอำนาจให้ดำเนินการแทน ควรใช้แบบหนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดิน (ท.ด.21) และรับรองลายมือชื่อให้ถูกระเบียบเมื่อทำจากต่างประเทศ
- !ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ แต่รวมกันต้องไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม
- !การให้คนไทยถือที่ดินแทนคนต่างด้าว (nominee) เป็นความผิดตามประมวลกฎหมายที่ดิน และอาจถูกบังคับให้จำหน่ายที่ดิน
- !สัญญาจะซื้อจะขายที่ไม่ระบุเงื่อนไขการคืนเงินเมื่อโอนไม่สำเร็จ ทำให้ผู้ซื้อเสียเปรียบอย่างมาก
- !ที่ดินที่มีทางเข้าออกผ่านที่ดินแปลงอื่นโดยไม่มีภาระจำยอมจดทะเบียน มีความเสี่ยงเรื่องสิทธิทางผ่านในอนาคต
- !ค่าธรรมเนียม ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายในวันโอน คำนวณจากหลักเกณฑ์ราชการ ไม่ใช่จากราคาที่ตกลงกันเสมอไป
- !เอกสารมอบอำนาจที่ทำในต่างประเทศ หากไม่ผ่านการรับรองตามระเบียบ อาจถูกปฏิเสธที่สำนักงานที่ดินในวันนัดโอน
- !โครงการที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จ อาจยังไม่มีการจดทะเบียนอาคารชุด ทำให้ยังโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ตามกำหนดในสัญญา
- !ข้อมูลผังเมืองและข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ที่ดินเปลี่ยนแปลงได้ ควรตรวจกับหน่วยงานท้องถิ่นก่อนตัดสินใจ
- กรมที่ดิน — การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
- สภาทนายความในพระบรมราชูปถัมภ์ — ทะเบียนทนายความผู้ทำคำรับรองลายมือชื่อและเอกสาร (Notarial Services Attorney)
- สำนักงานศาลยุติธรรม — กระบวนพิจารณาคดี การใช้ล่ามในศาล และการยื่นคำร้องต่อศาล
หมายเหตุ: ระยะเวลาดำเนินการที่ระบุในหน้านี้เป็นค่าประมาณจากงานจริงที่ผ่านมา อาจเปลี่ยนแปลงตามคิวและดุลพินิจของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ส่วนค่าธรรมเนียมราชการให้ยึดตามประกาศของหน่วยงาน ณ วันที่ยื่นจริง · ค่าบริการของเราประเมินเป็นรายเคส สอบถามเจ้าหน้าที่ได้ทางโทรศัพท์ LINE หรืออีเมล
คำถามที่พบบ่อย
แชร์ลิงก์ตรงคำถามได้ — คลิกที่คำถามเพื่อคัดลอกลิงก์ (เช่น /legal/property-conveyancing#faq-1)
Q01.ต่างชาติซื้อบ้าน+ที่ดินได้ไหม?
Q02.Nominee Structure ใช้ได้ไหม?
Q03.Off-plan ซื้อจาก Developer เสี่ยงไหม?
Q04.FET Form คืออะไร ทำไมสำคัญ?
Q05.โอนใช้เวลากี่วัน?
Q06.ต่างชาติกู้ธนาคารไทยซื้อคอนโดได้ไหม?
Q07.หลังโอนต้องทำอะไรอีก?
บริการที่เกี่ยวข้อง
แหล่งอ้างอิงจากหน่วยงานทางการ
ข้อมูลในหน้านี้อ้างอิงประกาศและระเบียบของหน่วยงานด้านล่าง ตรวจทานล่าสุด กรกฎาคม 2569 — ระเบียบอาจเปลี่ยนแปลงได้ โปรดตรวจสอบกับต้นทางหรือสอบถามเจ้าหน้าที่ของเราทางโทรศัพท์ LINE หรืออีเมล
- กรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ(เปิดในแท็บใหม่)ใช้ยืนยัน: ขั้นตอนและเงื่อนไขการรับรองเอกสาร (นิติกรณ์) ของกระทรวงการต่างประเทศ
- กระทรวงการต่างประเทศ (MFA Thailand)(เปิดในแท็บใหม่)ใช้ยืนยัน: ข้อมูลสถานเอกอัครราชทูต/สถานกงสุล และประกาศทางการของกระทรวง
- HCCH — Hague Apostille Convention (สถานะภาคี)(เปิดในแท็บใหม่)ใช้ยืนยัน: สถานะการเข้าเป็นภาคีและวันที่อนุสัญญามีผลบังคับกับประเทศไทย
เริ่มต้นวันนี้
เลือกเวลา แล้วทักไลน์หรือโทรได้เลย
ไม่ต้องสมัครสมาชิก · ทีมงานยืนยันคิวกลับใน 12 นาที (ช่วงเวลาทำการ)
* เมื่อกด LINE ระบบจะเปิดแชทพร้อมข้อความนัดหมายอัตโนมัติ (วันที่ 2026-01-02 · 13:00 น. · เรื่อง โอนอสังหาริมทรัพย์)
ส่งข้อความหาเรา
ทีมงานตอบกลับภายใน 30 นาที (เวลาทำการ)