โอนอสังหาริมทรัพย์

โอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ — Property Conveyancing สำหรับต่างชาติ

NYC ให้บริการDue Diligence + Conveyancing ครบวงจร ตั้งแต่ตรวจโฉนด · SPA · Escrow · จนถึงวันโอน ณ สำนักงานที่ดิน — ครอบคลุม Condo Foreign Quota, Leasehold 30 ปี, Superficies, Usufruct, Company Holding Structure · ทีมทนายเข้าร่วมทุกขั้นตอน ไม่ต้องเข้าใจภาษาไทยที่ Land Office

083-249-4999 LINE @NYCLI

Process · Timeline

ขั้นตอนการให้บริการ

ทุกเคสมี case-officer ประจำ ติดตามได้ตั้งแต่วันแรก จนเอกสาร/วีซ่าใช้งานได้จริง

Step 01

1) Property Screening (48 ชม.)

ตรวจโฉนด · Zoning · Encumbrance · Foreign Quota

Step 02

2) Legal Due Diligence Report

Title Chain · Mortgage · Litigation · Building Permit · Environmental

Step 03

3) SPA Drafting + Deposit

ร่าง Sale-Purchase 2 ภาษา · Escrow 5-10% · Conditions Precedent

Step 04

4) Pre-transfer Coordination

จ่ายผ่าน FET (Foreign Exchange Transaction) · เตรียมเช็คแคชเชียร์

Step 05

5) Transfer Day at Land Office

ทนายเข้าร่วม · จ่ายภาษี · รับโฉนดใหม่ · Handover

Fit · Pricing

เหมาะกับใคร · ค่าบริการ

Who is it for

Use-cases ยอดนิยม

ต่างชาติซื้อคอนโด Foreign Quota
Company Holding ซื้อที่ดิน+บ้าน
Leasehold 30 ปี + Option to Renew
Superficies (สิทธิเหนือพื้นดิน) 30 ปี
Usufruct (สิทธิเก็บกิน) ตลอดชีพ
ซื้อจาก Developer Off-plan
Resale Condo + Escrow
Land + House Combo (ที่ดินคนไทย, บ้านต่างชาติ)
Elite/LTR Visa Property Purchase
Investment Property + Rental License

Fee schedule

โครงสร้างค่าบริการ

Property Screening (48 ชม.)
฿8,500+
Full Due Diligence Report
฿25,000+
SPA Drafting Bilingual
฿35,000+
Land Office Transfer (Bangkok)
฿25,000+
Land Office Transfer (Provincial)
฿35,000+
Escrow Service Setup
฿15,000+
Lease Registration 30-year
฿45,000+
Superficies Registration
฿35,000+
Usufruct Registration
฿25,000+
Company Holding Structure Setup
excl. incorporation
฿85,000+

Deep-dive

รายละเอียดเพิ่มเติม

ประเภทโฉนดที่ต้องตรวจก่อนซื้อ

น.ส.4จ (Chanote) — โฉนดสมบูรณ์ ปลอดภัยสุด · ซื้อขายได้ทันที
น.ส.3ก — สิทธิครอบครองรับรอง · ต้องรังวัด 30 วันก่อนโอน
น.ส.3 — สิทธิครอบครอง · เสี่ยงข้อพิพาท · ประกันภัยแพง
ส.ป.ก.4-01 — ที่ดินเพื่อเกษตร · ห้ามซื้อขาย · ต่างชาติห้าม
ส.ค.1 — แจ้งการครอบครอง · ต้องเปลี่ยนเป็นโฉนด · เสี่ยงมาก
น.ส.2 — ใบจอง · เกือบไม่มีคุณค่า
NYC ตรวจสอบ — Original ที่กรมที่ดิน + Historical Chain 30 ปี + Boundary Survey

โครงสร้าง 5 แบบสำหรับต่างชาติซื้ออสังหาไทย

Condo Freehold Foreign Quota — ปลอดภัยสุด · ไม่เกิน 49% ของอาคาร · ต้อง FET Form
Leasehold 30 ปี Registered — จดที่ดิน · Renewable แต่ไม่ auto · ราคา 60-70% ของ freehold
Superficies (สิทธิเหนือพื้นดิน) — เป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินคนไทย · 30 ปี
Usufruct (สิทธิเก็บกิน) — ใช้ + เก็บผลประโยชน์ตลอดชีพ · ไม่โอนต่อได้
Thai Company Holding (49/51) — ต่างชาติถือ 49% · ต้อง active shareholders · ระวัง Nominee Law
BOI Land Rights — ลงทุน 40M+ ได้สิทธิถือที่ดินอาศัย 1 ไร่ · ต้องขอ BOI ก่อน

ค่าใช้จ่ายวันโอนที่ Land Office

Transfer Fee — 2% ของราคาประเมิน · ปกติแบ่งครึ่งระหว่างผู้ซื้อ-ผู้ขาย
Withholding Tax — 1% นิติบุคคล · Progressive 5-35% บุคคล
Specific Business Tax (SBT) — 3.3% ถ้าถือ <5 ปี (บุคคล) · เก็บทุกครั้งนิติบุคคล
Stamp Duty — 0.5% (เว้นถ้าเสีย SBT)
Mortgage Registration — 1% ของวงเงินกู้
Lease Registration — 1% ของค่าเช่ารวมตลอดสัญญา
Cash Only + Cashier's Cheque — Land Office ไม่รับโอนแบงก์วันเดียวกัน · เตรียมล่วงหน้า
FET Form (สำหรับต่างชาติ Condo) — จำนวนต้อง ≥ราคาโอน · ยื่นก่อน 60 วัน

FAQ

คำถามที่พบบ่อย

แชร์ลิงก์ตรงคำถามได้ — คลิกที่คำถามเพื่อคัดลอกลิงก์ (เช่น /legal/property-conveyancing#faq-1)

Q01.ต่างชาติซื้อบ้าน+ที่ดินได้ไหม?

ห้ามในนามบุคคล ยกเว้น BOI 40M investment · ทางเลือก: Company Holding (49/51), Leasehold 30Y, Superficies, ให้คู่สมรสไทยเป็นเจ้าของแล้ว Usufruct

Q02.Nominee Structure ใช้ได้ไหม?

ผิดกฎหมาย พรบ.ประกอบธุรกิจต่างชาติ · โทษจำคุก 3 ปี + ปรับ 1M + ยึดที่ดินคืน · กรมพัฒนาธุรกิจการค้าตรวจ Active Shareholders + Source of Funds

Q03.Off-plan ซื้อจาก Developer เสี่ยงไหม?

เสี่ยง Developer ล้ม · ต้องตรวจ: Building Permit, EIA, ทุนจดทะเบียน, Escrow Account (พรบ.อาคารชุด 2551), Track Record · แนะนำ Developer จดตลาดหลักทรัพย์

Q04.FET Form คืออะไร ทำไมสำคัญ?

Foreign Exchange Transaction Form · ธนาคารออกให้เมื่อรับโอนเงินจากต่างประเทศ >50,000 USD · ระบุ 'For Purchase of Condominium' · ไม่มี = โอน Condo Foreign Quota ไม่ได้

Q05.โอนใช้เวลากี่วัน?

Preparation 30-45 วัน · Actual Transfer Day 2-4 ชม. ที่ Land Office · Provincial Land Office อาจใช้ 4-6 ชม. เนื่องจากคิวยาว

Q06.ต่างชาติกู้ธนาคารไทยซื้อคอนโดได้ไหม?

ได้ผ่าน UOB, ICBC, Bangkok Bank (Singapore branch), MBK Guarantee · Down 30-40% · Rate 5-8% · Term 15-20 ปี · ต้องมี Work Permit หรือ LTR Visa

Q07.หลังโอนต้องทำอะไรอีก?

แจ้ง Juristic Person (Condo) · เปลี่ยนชื่อ Utility · ทำ Tabien Baan สีเหลือง (ต่างชาติ) หรือสีน้ำเงิน · Property Tax Registration · Insurance