สัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี — ร่าง ตรวจ และจดทะเบียนสิทธิการเช่า
ขั้นตอนการให้บริการ
ทุกเคสมี case-officer ประจำ ติดตามได้ตั้งแต่วันแรก จนเอกสาร/วีซ่าใช้งานได้จริง
1) ตรวจสิทธิของผู้ให้เช่า
ตรวจโฉนด/หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ภาระจำนอง และอำนาจลงนามของผู้ให้เช่า
2) ร่างสัญญาเช่าสองภาษา
กำหนดค่าเช่า เงินกินเปล่า สิทธิต่ออายุ การโอนสิทธิ การให้เช่าช่วง และการตกทอดแก่ทายาทให้ชัดเจน
3) เจรจาแก้ไขระหว่างคู่สัญญา
ปรับข้อสัญญาให้สมดุลและสอดคล้องกับกฎหมายไทย พร้อมอธิบายผลทางกฎหมายของแต่ละข้อ
4) นัดจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
ยื่นคำขอจดทะเบียนการเช่า ชำระค่าธรรมเนียมและอากรแสตมป์ตามที่เจ้าพนักงานประเมิน
5) รับสัญญาที่จดทะเบียนแล้ว
รับคู่ฉบับที่มีการสลักหลังการจดทะเบียนในโฉนด เพื่อใช้ยันบุคคลภายนอกได้
เหมาะกับใคร · ค่าบริการ
- ชาวต่างชาติเช่าที่ดินเพื่อปลูกบ้าน
- เช่าที่ดินระยะยาวเพื่อทำธุรกิจหรือโรงงาน
- เช่าห้องชุดระยะยาวแทนการซื้อ
- ผู้ให้เช่าต้องการสัญญาสองภาษาที่รัดกุม
- โอนสิทธิการเช่าให้ผู้รับโอนรายใหม่
- วางแผนให้สิทธิการเช่าตกทอดแก่ทายาท
รายละเอียดเพิ่มเติม
- ป.พ.พ. มาตรา 538 — การเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ จึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ และถ้าเช่าเกิน 3 ปีหรือมีกำหนดตลอดอายุผู้เช่า/ผู้ให้เช่า ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นบังคับได้เพียง 3 ปี
- ป.พ.พ. มาตรา 540 — การเช่าอสังหาริมทรัพย์ห้ามทำเกิน 30 ปี ถ้าทำเกินให้ลดลงเหลือ 30 ปี และเมื่อครบกำหนดอาจต่ออายุได้อีกไม่เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อสัญญา
- ป.พ.พ. มาตรา 544 — ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าไม่ได้ เว้นแต่มีข้อตกลงให้ทำได้ จึงต้องเขียนสิทธิข้อนี้ไว้ในสัญญาตั้งแต่ต้น
- การต่ออายุ — คำมั่นจะให้เช่าต่ออีก 30 ปีมีผลเป็นข้อผูกพันในทางสัญญาระหว่างคู่สัญญา แต่การจดทะเบียนช่วงต่ออายุจะกระทำได้เมื่อถึงเวลาต่อสัญญาจริง จึงไม่ควรเข้าใจว่าเป็นการได้สิทธิ 60 หรือ 90 ปีโดยอัตโนมัติ
ที่มา: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ — สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (krisdika.go.th)
- ระยะเวลาเช่าและวันเริ่มนับที่ชัดเจน
- ค่าเช่า วิธีชำระ และเงื่อนไขการปรับค่าเช่า
- สิทธิในการต่ออายุสัญญาและกลไกการใช้สิทธิ
- สิทธิโอนสิทธิการเช่าและให้เช่าช่วงตาม ป.พ.พ. มาตรา 544
- ข้อตกลงให้สิทธิการเช่าตกทอดแก่ทายาทหรือผู้รับโอน
- กรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างที่ผู้เช่าสร้างขึ้นบนที่ดินที่เช่า
- ผู้รับผิดชอบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน และอากรแสตมป์
- เหตุเลิกสัญญา การเยียวยา และกฎหมายที่ใช้บังคับ/เขตอำนาจศาล
- สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (krisdika.go.th) — ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ลักษณะเช่าทรัพย์
- กรมที่ดิน (dol.go.th) — การจดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์
- กรมสรรพากร (rd.go.th) — อากรแสตมป์สำหรับตราสารเช่าที่ดิน โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้าง
- พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 — สำหรับการเช่าเชิงพาณิชย์/อุตสาหกรรมที่เข้าเงื่อนไขตามกฎหมายเฉพาะ
เลือกผู้ให้บริการอย่างไรให้เอกสารไม่ถูกตีกลับ
เกณฑ์เลือกผู้ให้บริการLong-term Lease Registration Thailand
ก่อนตัดสินใจใช้บริการLong-term Lease Registration Thailand ให้ตรวจเกณฑ์ด้านล่างทีละข้อ ทุกข้อขอหลักฐานยืนยันได้ก่อนชำระเงิน และช่วยลดสาเหตุการถูกตีกลับที่พบบ่อยที่สุด คือเลือกวิธีรับรองไม่ตรงกับหน่วยงานปลายทาง
- 1
เลือกชนิดการรับรองให้ตรงกับผู้รับปลายทาง
งานแปลแต่ละแบบใช้คนละมาตรฐาน เช่น NAATI สำหรับออสเตรเลีย, Sworn Translator สำหรับบางสถานทูตในยุโรป และนักแปลที่ขึ้นทะเบียนกับกระทรวงยุติธรรมสำหรับงานศาลไทย
วิธีตรวจสอบ: แจ้งชื่อหน่วยงานผู้รับให้ผู้ให้บริการยืนยันมาตรฐานที่ต้องใช้
- 2
ตรวจสถานะผู้รับรอง/ผู้แปลได้จริง
ผู้ให้บริการควรระบุชื่อผู้รับรองหรือผู้แปลที่รับผิดชอบงานของคุณ พร้อมเลขทะเบียนหรือหน่วยงานที่ขึ้นทะเบียนไว้
วิธีตรวจสอบ: ขอชื่อ-เลขทะเบียน แล้วตรวจกับเว็บไซต์ของหน่วยงานต้นทางก่อนตัดสินใจ
- 3
ระบุปลายทางของเอกสารก่อนเริ่มงาน
วิธีรับรองที่ถูกต้องขึ้นกับประเทศปลายทางและหน่วยงานผู้รับ ไม่ใช่ชนิดเอกสารเพียงอย่างเดียว การเลือกผิดขั้นตอนคือสาเหตุการถูกตีกลับที่พบบ่อยที่สุด
วิธีตรวจสอบ: ถามผู้ให้บริการว่าเอกสารจะผ่านกี่ขั้น และแต่ละขั้นอยู่ที่หน่วยงานใด
- 4
มีการตรวจทานสองชั้นก่อนยื่น
งานแปลและงานรับรองควรผ่านผู้ตรวจทานคนที่สอง โดยเฉพาะการสะกดชื่อ วันเดือนปี และเลขเอกสารที่ต้องตรงกับพาสปอร์ต
วิธีตรวจสอบ: ขอดูขั้นตอน QC เป็นลายลักษณ์อักษร หรือขอไฟล์ร่างให้ตรวจก่อนพิมพ์จริง
- 5
แจ้งกรอบเวลาแต่ละขั้นแยกกัน
กรอบเวลาที่เชื่อถือได้ต้องแยกเป็น เวลาแปล / เวลารับรองหน่วยงานราชการ / เวลาขนส่ง เพราะขั้นที่อยู่กับหน่วยงานราชการควบคุมไม่ได้
วิธีตรวจสอบ: ขอไทม์ไลน์รายขั้น และถามว่าอะไรคือสมมติฐานที่อาจทำให้ล่าช้า
- 6
ระบุขอบเขตความรับผิดชอบเมื่อเอกสารถูกตีกลับ
ผู้ให้บริการที่ทำงานตรงไปตรงมาจะระบุชัดว่ากรณีใดแก้ไขให้โดยไม่คิดเพิ่ม และกรณีใดอยู่นอกเหนือการควบคุม เช่น การเปลี่ยนระเบียบของหน่วยงานปลายทาง
วิธีตรวจสอบ: ขอเงื่อนไขการแก้ไขงานเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนชำระเงิน
ใครควรใช้บริการนี้
ผู้ยื่นวีซ่า / ย้ายถิ่นฐาน
ต้องใช้Long-term Lease Registration Thailandประกอบคำร้องที่สถานทูตหรือหน่วยงานตรวจคนเข้าเมืองปลายทาง
สิ่งที่ต้องเตรียม: พาสปอร์ต เอกสารต้นฉบับ และชื่อหน่วยงานผู้รับ
นักเรียน / ผู้สมัครเรียนต่อ
สถาบันการศึกษาต่างประเทศขอเอกสารการศึกษาฉบับแปลและรับรองตามรูปแบบที่กำหนด
สิ่งที่ต้องเตรียม: ทรานสคริปต์ ใบปริญญาบัตร และหนังสือตอบรับ (ถ้ามี)
คู่สมรส / ครอบครัวข้ามชาติ
ใช้ประกอบการจดทะเบียนสมรส การรับรองบุตร หรือการยื่นวีซ่าติดตามครอบครัว
สิ่งที่ต้องเตรียม: ทะเบียนบ้าน สูติบัตร ทะเบียนสมรส หรือใบสำคัญการหย่า
บริษัท / ผู้บริหารต่างชาติ
ใช้กับงานจดทะเบียน สัญญา หรือการยื่นเอกสารต่อหน่วยงานกำกับดูแลในต่างประเทศ
สิ่งที่ต้องเตรียม: หนังสือรับรองบริษัท บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น และหนังสือมอบอำนาจ
คำแนะนำและข้อควรระวัง
คำแนะนำและข้อควรระวังงานที่ปรึกษากฎหมาย
- 1รวบรวมเอกสารและไทม์ไลน์เหตุการณ์ให้ครบก่อนพบทนายความ จะช่วยให้ประเมินรูปคดีได้แม่นยำขึ้น
- 2ตรวจอายุความของสิทธิเรียกร้องแต่เนิ่น ๆ เพราะเป็นข้อจำกัดที่แก้ไขย้อนหลังไม่ได้
- 3สัญญาสองภาษาควรระบุให้ชัดว่าภาษาใดมีผลบังคับเมื่อข้อความขัดกัน
- 4ชาวต่างชาติที่มีทรัพย์สินในไทยควรพิจารณาทำพินัยกรรมตามกฎหมายไทยควบคู่กับพินัยกรรมในประเทศของตน
- 5ก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ ให้ตรวจสอบเอกสารสิทธิ ภาระผูกพัน และข้อจำกัดการถือครองของคนต่างด้าว
- 6พิจารณาการเจรจาไกล่เกลี่ยเป็นทางเลือกก่อนฟ้องคดี เพื่อลดเวลาและค่าใช้จ่าย
- !เนื้อหาบนเว็บไซต์เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมายเฉพาะกรณี
- !ไม่มีทนายความรายใดรับประกันผลคดีได้ ผลขึ้นกับพยานหลักฐานและดุลพินิจของศาล
- !การลงนามในสัญญาภาษาที่ไม่เข้าใจโดยไม่มีคำแปล เป็นความเสี่ยงที่พบบ่อยที่สุดของชาวต่างชาติ
- !โครงสร้างการถือครองที่ดินผ่านตัวแทนเพื่อเลี่ยงข้อจำกัดของคนต่างด้าว เป็นความผิดตามกฎหมาย
- !การชำระเงินก่อนตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน ทำให้เสียอำนาจต่อรองเมื่อพบภาระผูกพัน
- !เอกสารศาลและคำพิพากษาที่จะใช้ในต่างประเทศ ต้องผ่านการแปลและรับรองตามระเบียบของปลายทาง
- !พินัยกรรมที่ทำผิดแบบตามกฎหมาย อาจตกเป็นโมฆะทั้งฉบับ
- !การเจรจาโดยไม่บันทึกข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร ทำให้บังคับตามได้ยากภายหลัง
- สำนักงานศาลยุติธรรม — กระบวนพิจารณาคดี การใช้ล่ามในศาล และการยื่นคำร้องต่อศาล
- สภาทนายความในพระบรมราชูปถัมภ์ — ทะเบียนทนายความผู้ทำคำรับรองลายมือชื่อและเอกสาร (Notarial Services Attorney)
- กรมที่ดิน — การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
หมายเหตุ: ระยะเวลาดำเนินการที่ระบุในหน้านี้เป็นค่าประมาณจากงานจริงที่ผ่านมา อาจเปลี่ยนแปลงตามคิวและดุลพินิจของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ส่วนค่าธรรมเนียมราชการให้ยึดตามประกาศของหน่วยงาน ณ วันที่ยื่นจริง · ค่าบริการของเราประเมินเป็นรายเคส สอบถามเจ้าหน้าที่ได้ทางโทรศัพท์ LINE หรืออีเมล
คำถามที่พบบ่อย
แชร์ลิงก์ตรงคำถามได้ — คลิกที่คำถามเพื่อคัดลอกลิงก์ (เช่น /legal/leasehold-30-year#faq-1)
Q01.สัญญาเช่า 30 ปี ต่ออีก 30 ปีได้จริงไหม?
Q02.ไม่จดทะเบียนได้ไหมถ้าเช่า 30 ปี?
Q03.ชาวต่างชาติเช่าที่ดินในไทยได้หรือไม่?
Q04.ผู้ให้เช่าขายที่ดินระหว่างสัญญาจะเป็นอย่างไร?
Q05.สร้างบ้านบนที่ดินที่เช่าแล้วบ้านเป็นของใคร?
บริการที่เกี่ยวข้อง
แหล่งอ้างอิงจากหน่วยงานทางการ
ข้อมูลในหน้านี้อ้างอิงประกาศและระเบียบของหน่วยงานด้านล่าง ตรวจทานล่าสุด กรกฎาคม 2569 — ระเบียบอาจเปลี่ยนแปลงได้ โปรดตรวจสอบกับต้นทางหรือสอบถามเจ้าหน้าที่ของเราทางโทรศัพท์ LINE หรืออีเมล
- กรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ(เปิดในแท็บใหม่)ใช้ยืนยัน: ขั้นตอนและเงื่อนไขการรับรองเอกสาร (นิติกรณ์) ของกระทรวงการต่างประเทศ
- กระทรวงการต่างประเทศ (MFA Thailand)(เปิดในแท็บใหม่)ใช้ยืนยัน: ข้อมูลสถานเอกอัครราชทูต/สถานกงสุล และประกาศทางการของกระทรวง
- HCCH — Hague Apostille Convention (สถานะภาคี)(เปิดในแท็บใหม่)ใช้ยืนยัน: สถานะการเข้าเป็นภาคีและวันที่อนุสัญญามีผลบังคับกับประเทศไทย
เริ่มต้นวันนี้
เลือกเวลา แล้วทักไลน์หรือโทรได้เลย
ไม่ต้องสมัครสมาชิก · ทีมงานยืนยันคิวกลับใน 12 นาที (ช่วงเวลาทำการ)
* เมื่อกด LINE ระบบจะเปิดแชทพร้อมข้อความนัดหมายอัตโนมัติ (วันที่ 2026-01-02 · 13:00 น. · เรื่อง สัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี)
ส่งข้อความหาเรา
ทีมงานตอบกลับภายใน 30 นาที (เวลาทำการ)