Property Due Diligence — ตรวจสถานะที่ดินและห้องชุดก่อนซื้อในประเทศไทย
ขั้นตอนการให้บริการ
ทุกเคสมี case-officer ประจำ ติดตามได้ตั้งแต่วันแรก จนเอกสาร/วีซ่าใช้งานได้จริง
1) รับสำเนาเอกสารสิทธิ์
โฉนดที่ดิน (น.ส.4) หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) พร้อมข้อมูลผู้ขาย
2) ตรวจต้นฉบับที่สำนักงานที่ดิน
เทียบโฉนดฉบับสำนักงานกับฉบับผู้ถือ ตรวจสารบัญจดทะเบียนย้อนหลัง จำนอง ภาระจำยอม อายัด
3) ตรวจผังเมืองและข้อจำกัดการก่อสร้าง
สีผังเมืองรวม ระยะร่นถนน แนวเวนคืน และเขตควบคุมความสูงตามกฎหมายควบคุมอาคาร
4) ตรวจผู้ขาย/นิติบุคคลอาคารชุด
หนังสือรับรองบริษัท อำนาจลงนาม หนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระ และรายงานการประชุมเจ้าของร่วม
5) ส่งรายงานความเสี่ยง + ร่างสัญญา
รายงานสองภาษา พร้อมข้อเสนอแก้ไขเงื่อนไขสัญญาจะซื้อจะขายให้คุ้มครองผู้ซื้อ
เหมาะกับใคร · ค่าบริการ
- ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในโควตาต่างชาติ
- ซื้อที่ดินพร้อมบ้านจากโครงการจัดสรร
- ซื้อทรัพย์มือสองจากบุคคลธรรมดา
- รับโอนทรัพย์จากการขายทอดตลาด
- ตรวจก่อนทำสัญญาเช่าระยะยาว
- ตรวจทรัพย์ที่รับเป็นหลักประกัน
รายละเอียดเพิ่มเติม
- โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.) — กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ ซื้อขาย/จำนองได้ตามปกติ ปลอดภัยที่สุด
- น.ส.3 ก. — หนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ โอนได้แต่ต้องประกาศก่อน
- น.ส.3 — รับรองการทำประโยชน์แบบไม่มีระวาง ขอบเขตคลาดเคลื่อนได้ ต้องรังวัดตรวจสอบ
- ส.ป.ก. 4-01 — ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม โอนให้บุคคลทั่วไปไม่ได้ตามกฎหมายปฏิรูปที่ดิน
- ภ.บ.ท.5 / ส.ค.1 — ไม่ใช่เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ มีความเสี่ยงสูง
ที่มา: ประมวลกฎหมายที่ดิน และกรมที่ดิน (dol.go.th)
- ห้องชุด — ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ได้ แต่รวมกันต้องไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม และต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามา (แบบ ธ.ต.3/หนังสือรับรองจากธนาคาร)
- ที่ดิน — โดยหลักชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ได้ เว้นแต่กรณีที่กฎหมายกำหนดไว้เป็นการเฉพาะ เช่น การได้รับอนุญาตตามกฎหมายส่งเสริมการลงทุนหรือกฎหมายอื่น
- ทางเลือกที่ใช้จริง — สิทธิการเช่าระยะยาวที่จดทะเบียน หรือถือผ่านนิติบุคคลไทยที่มีโครงสร้างถูกต้อง โดยการใช้คนไทยถือแทน (nominee) เป็นสิ่งต้องห้ามและมีโทษตามกฎหมาย
ที่มา: ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 เป็นต้นไป, พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522, พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542
- กรมที่ดิน (dol.go.th) — การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
- สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (krisdika.go.th) — ประมวลกฎหมายที่ดิน, พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522
- กรมโยธาธิการและผังเมือง (dpt.go.th) — ผังเมืองรวมและข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน
- กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (dbd.go.th) — หนังสือรับรองนิติบุคคลผู้ขาย
เลือกผู้ให้บริการอย่างไรให้เอกสารไม่ถูกตีกลับ
เกณฑ์เลือกผู้ให้บริการProperty Due Diligence Thailand
ก่อนตัดสินใจใช้บริการProperty Due Diligence Thailand ให้ตรวจเกณฑ์ด้านล่างทีละข้อ ทุกข้อขอหลักฐานยืนยันได้ก่อนชำระเงิน และช่วยลดสาเหตุการถูกตีกลับที่พบบ่อยที่สุด คือเลือกวิธีรับรองไม่ตรงกับหน่วยงานปลายทาง
- 1
เลือกชนิดการรับรองให้ตรงกับผู้รับปลายทาง
งานแปลแต่ละแบบใช้คนละมาตรฐาน เช่น NAATI สำหรับออสเตรเลีย, Sworn Translator สำหรับบางสถานทูตในยุโรป และนักแปลที่ขึ้นทะเบียนกับกระทรวงยุติธรรมสำหรับงานศาลไทย
วิธีตรวจสอบ: แจ้งชื่อหน่วยงานผู้รับให้ผู้ให้บริการยืนยันมาตรฐานที่ต้องใช้
- 2
ตรวจสถานะผู้รับรอง/ผู้แปลได้จริง
ผู้ให้บริการควรระบุชื่อผู้รับรองหรือผู้แปลที่รับผิดชอบงานของคุณ พร้อมเลขทะเบียนหรือหน่วยงานที่ขึ้นทะเบียนไว้
วิธีตรวจสอบ: ขอชื่อ-เลขทะเบียน แล้วตรวจกับเว็บไซต์ของหน่วยงานต้นทางก่อนตัดสินใจ
- 3
ระบุปลายทางของเอกสารก่อนเริ่มงาน
วิธีรับรองที่ถูกต้องขึ้นกับประเทศปลายทางและหน่วยงานผู้รับ ไม่ใช่ชนิดเอกสารเพียงอย่างเดียว การเลือกผิดขั้นตอนคือสาเหตุการถูกตีกลับที่พบบ่อยที่สุด
วิธีตรวจสอบ: ถามผู้ให้บริการว่าเอกสารจะผ่านกี่ขั้น และแต่ละขั้นอยู่ที่หน่วยงานใด
- 4
มีการตรวจทานสองชั้นก่อนยื่น
งานแปลและงานรับรองควรผ่านผู้ตรวจทานคนที่สอง โดยเฉพาะการสะกดชื่อ วันเดือนปี และเลขเอกสารที่ต้องตรงกับพาสปอร์ต
วิธีตรวจสอบ: ขอดูขั้นตอน QC เป็นลายลักษณ์อักษร หรือขอไฟล์ร่างให้ตรวจก่อนพิมพ์จริง
- 5
แจ้งกรอบเวลาแต่ละขั้นแยกกัน
กรอบเวลาที่เชื่อถือได้ต้องแยกเป็น เวลาแปล / เวลารับรองหน่วยงานราชการ / เวลาขนส่ง เพราะขั้นที่อยู่กับหน่วยงานราชการควบคุมไม่ได้
วิธีตรวจสอบ: ขอไทม์ไลน์รายขั้น และถามว่าอะไรคือสมมติฐานที่อาจทำให้ล่าช้า
- 6
ระบุขอบเขตความรับผิดชอบเมื่อเอกสารถูกตีกลับ
ผู้ให้บริการที่ทำงานตรงไปตรงมาจะระบุชัดว่ากรณีใดแก้ไขให้โดยไม่คิดเพิ่ม และกรณีใดอยู่นอกเหนือการควบคุม เช่น การเปลี่ยนระเบียบของหน่วยงานปลายทาง
วิธีตรวจสอบ: ขอเงื่อนไขการแก้ไขงานเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนชำระเงิน
ใครควรใช้บริการนี้
ผู้ยื่นวีซ่า / ย้ายถิ่นฐาน
ต้องใช้Property Due Diligence Thailandประกอบคำร้องที่สถานทูตหรือหน่วยงานตรวจคนเข้าเมืองปลายทาง
สิ่งที่ต้องเตรียม: พาสปอร์ต เอกสารต้นฉบับ และชื่อหน่วยงานผู้รับ
นักเรียน / ผู้สมัครเรียนต่อ
สถาบันการศึกษาต่างประเทศขอเอกสารการศึกษาฉบับแปลและรับรองตามรูปแบบที่กำหนด
สิ่งที่ต้องเตรียม: ทรานสคริปต์ ใบปริญญาบัตร และหนังสือตอบรับ (ถ้ามี)
คู่สมรส / ครอบครัวข้ามชาติ
ใช้ประกอบการจดทะเบียนสมรส การรับรองบุตร หรือการยื่นวีซ่าติดตามครอบครัว
สิ่งที่ต้องเตรียม: ทะเบียนบ้าน สูติบัตร ทะเบียนสมรส หรือใบสำคัญการหย่า
บริษัท / ผู้บริหารต่างชาติ
ใช้กับงานจดทะเบียน สัญญา หรือการยื่นเอกสารต่อหน่วยงานกำกับดูแลในต่างประเทศ
สิ่งที่ต้องเตรียม: หนังสือรับรองบริษัท บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น และหนังสือมอบอำนาจ
คำแนะนำและข้อควรระวัง
คำแนะนำและข้อควรระวังงานอสังหาริมทรัพย์และการโอนกรรมสิทธิ์
- 1ขอคัดสำเนาโฉนดฉบับหลังจากสำนักงานที่ดินก่อนวางมัดจำ เพื่อตรวจชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ ภาระจำนอง และรายการจดทะเบียนย้อนหลัง
- 2ตรวจประเภทเอกสารสิทธิให้ชัด (โฉนด น.ส.4 จ. · น.ส.3 ก. · ส.ค.1) เพราะสิทธิและการโอนแตกต่างกันตามประมวลกฎหมายที่ดิน
- 3ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ซื้อห้องชุด ควรเตรียมหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาจากธนาคาร (แบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ) ตั้งแต่ก่อนโอนเงิน
- 4ขอหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์คนต่างด้าวจากนิติบุคคลอาคารชุดก่อนวันโอน เพราะเป็นเอกสารที่สำนักงานที่ดินเรียกในวันจดทะเบียน
- 5ระบุในสัญญาให้ชัดว่าฝ่ายใดรับผิดชอบค่าธรรมเนียมการโอน ภาษี และค่าอากร ตามอัตราที่หน่วยงานประกาศ ณ วันจดทะเบียน
- 6หากมอบอำนาจให้ดำเนินการแทน ควรใช้แบบหนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดิน (ท.ด.21) และรับรองลายมือชื่อให้ถูกระเบียบเมื่อทำจากต่างประเทศ
- !ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ แต่รวมกันต้องไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม
- !การให้คนไทยถือที่ดินแทนคนต่างด้าว (nominee) เป็นความผิดตามประมวลกฎหมายที่ดิน และอาจถูกบังคับให้จำหน่ายที่ดิน
- !สัญญาจะซื้อจะขายที่ไม่ระบุเงื่อนไขการคืนเงินเมื่อโอนไม่สำเร็จ ทำให้ผู้ซื้อเสียเปรียบอย่างมาก
- !ที่ดินที่มีทางเข้าออกผ่านที่ดินแปลงอื่นโดยไม่มีภาระจำยอมจดทะเบียน มีความเสี่ยงเรื่องสิทธิทางผ่านในอนาคต
- !ค่าธรรมเนียม ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายในวันโอน คำนวณจากหลักเกณฑ์ราชการ ไม่ใช่จากราคาที่ตกลงกันเสมอไป
- !เอกสารมอบอำนาจที่ทำในต่างประเทศ หากไม่ผ่านการรับรองตามระเบียบ อาจถูกปฏิเสธที่สำนักงานที่ดินในวันนัดโอน
- !โครงการที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จ อาจยังไม่มีการจดทะเบียนอาคารชุด ทำให้ยังโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ตามกำหนดในสัญญา
- !ข้อมูลผังเมืองและข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ที่ดินเปลี่ยนแปลงได้ ควรตรวจกับหน่วยงานท้องถิ่นก่อนตัดสินใจ
- กรมที่ดิน — การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
- สภาทนายความในพระบรมราชูปถัมภ์ — ทะเบียนทนายความผู้ทำคำรับรองลายมือชื่อและเอกสาร (Notarial Services Attorney)
- สำนักงานศาลยุติธรรม — กระบวนพิจารณาคดี การใช้ล่ามในศาล และการยื่นคำร้องต่อศาล
หมายเหตุ: ระยะเวลาดำเนินการที่ระบุในหน้านี้เป็นค่าประมาณจากงานจริงที่ผ่านมา อาจเปลี่ยนแปลงตามคิวและดุลพินิจของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ส่วนค่าธรรมเนียมราชการให้ยึดตามประกาศของหน่วยงาน ณ วันที่ยื่นจริง · ค่าบริการของเราประเมินเป็นรายเคส สอบถามเจ้าหน้าที่ได้ทางโทรศัพท์ LINE หรืออีเมล
คำถามที่พบบ่อย
แชร์ลิงก์ตรงคำถามได้ — คลิกที่คำถามเพื่อคัดลอกลิงก์ (เช่น /legal/property-due-diligence#faq-1)
Q01.ตรวจสอบใช้เวลานานแค่ไหน?
Q02.ต้องใช้เอกสารอะไรจากผู้ขาย?
Q03.โควตาต่างชาติของคอนโดเช็คได้ที่ไหน?
Q04.ซื้อที่ดิน ภ.บ.ท.5 ได้ไหม?
Q05.รายงานเป็นภาษาอังกฤษได้หรือไม่?
บริการที่เกี่ยวข้อง
แหล่งอ้างอิงจากหน่วยงานทางการ
ข้อมูลในหน้านี้อ้างอิงประกาศและระเบียบของหน่วยงานด้านล่าง ตรวจทานล่าสุด กรกฎาคม 2569 — ระเบียบอาจเปลี่ยนแปลงได้ โปรดตรวจสอบกับต้นทางหรือสอบถามเจ้าหน้าที่ของเราทางโทรศัพท์ LINE หรืออีเมล
- กรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ(เปิดในแท็บใหม่)ใช้ยืนยัน: ขั้นตอนและเงื่อนไขการรับรองเอกสาร (นิติกรณ์) ของกระทรวงการต่างประเทศ
- กระทรวงการต่างประเทศ (MFA Thailand)(เปิดในแท็บใหม่)ใช้ยืนยัน: ข้อมูลสถานเอกอัครราชทูต/สถานกงสุล และประกาศทางการของกระทรวง
- HCCH — Hague Apostille Convention (สถานะภาคี)(เปิดในแท็บใหม่)ใช้ยืนยัน: สถานะการเข้าเป็นภาคีและวันที่อนุสัญญามีผลบังคับกับประเทศไทย
เริ่มต้นวันนี้
เลือกเวลา แล้วทักไลน์หรือโทรได้เลย
ไม่ต้องสมัครสมาชิก · ทีมงานยืนยันคิวกลับใน 12 นาที (ช่วงเวลาทำการ)
* เมื่อกด LINE ระบบจะเปิดแชทพร้อมข้อความนัดหมายอัตโนมัติ (วันที่ 2026-01-02 · 13:00 น. · เรื่อง ตรวจสอบสถานะอสังหาริมทรัพย์)
ส่งข้อความหาเรา
ทีมงานตอบกลับภายใน 30 นาที (เวลาทำการ)